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Die Refinanzierung einer gewerblichen Hypothek folgt vielen der gleichen Prinzipien wie die Refinanzierung jedes anderen Darlehens: kreditwürdig sein und in der Lage sein, Einkommen nachzuweisen, um das Darlehen zu bezahlen. Nur weil der Hypothekenprozess zuvor reibungslos verlief, ist dies jedoch keine Garantie für eine erneute einfache Genehmigung, insbesondere wenn sich die Finanzlage Ihres Unternehmens geändert hat. Eine gewerbliche Hypothekenrefinanzierung kann viel mehr Dokumentationsebenen und sogar persönliche Garantien erfordern, um das Darlehen vor einem Ausfall abzusichern.

Finanzdokumentation vorbereiten

Zumindest müssen Sie das finanzielle Bild des Unternehmens präsentieren. Dies bedeutet mindestens zwei Jahre der Steuererklärungen des Unternehmens, Cashflow-Aufzeichnungen einschließlich Bankunterlagen, Gewinn- und Verlustrechnungen und Jahresabschlüsse. Erwarten Sie, mindestens 12 Monate Finanzdaten bereitzustellen. Kreditgeber möchten möglicherweise auch einen detaillierten Geschäftsplan und eine Zusammenfassung, in denen die Wachstumsrichtung erörtert und Managementbiografien bereitgestellt werden, die die Fähigkeit zur Führung eines Unternehmens demonstrieren.

Zusätzlich zur Anforderung der Finanzinformationen des Unternehmens möchte die Bank möglicherweise auch eine persönliche Garantie für das Darlehen, wenn der Gewinn gering ist. Eine persönliche Garantie liegt vor, wenn einer oder mehrere der primären Eigentümer persönliches Vermögen als Sicherheit für das Darlehen verwenden.

Verstehen Sie die Kreditkosten

Kommerzielle Kredite sind teurer als Konsumentenkredite. Daher kostet selbst die Bewertung zwischen 2.000 und 5.000 US-Dollar, bei größeren Immobilien vielleicht sogar noch mehr. Die Bank wird keine Kredite vergeben, wenn die Bewertung nicht genügend Eigenkapital in der Immobilie zeigt.

Sie haben auch Inspektionen, Vergabegebühren und Abschlusskosten im Zusammenhang mit dem Darlehen. Darüber hinaus ist die Arbeitskraft, die Sie für die Vorbereitung und den Umgang mit der Refinanzierung aufwenden, Zeit, also Geld, das Sie außerhalb des Geschäfts ausgeben.

Stellen Sie sicher, dass die Refinanzierung kostengünstig ist

Stellen Sie fest, ob eine Refinanzierung wirtschaftlich ist. Die meisten kommerziellen Originierungsgebühren betragen ungefähr 1 Prozent des Darlehens. Wenn das Darlehen 1.000.000 USD beträgt, beträgt die Originierungsgebühr 10.000 USD. Berücksichtigen Sie diese und andere Kosten beim Break Even. Die Einsparungen bei der neuen Hypothek könnten zwei bis drei Jahre dauern, um diese Kosten auszugleichen. Stellen Sie als Geschäftsinhaber fest, ob sich dies lohnt.

Beantragen Sie die Hypothek

Wenn Sie alle Ihre Hausaufgaben gemacht haben, beantragen Sie die Hypothek. Zögern Sie nicht, nach den besten Zinssätzen zu suchen, lassen Sie die Banken mit Ihrem bestehenden Darlehen konkurrieren und verhandeln Sie über Gebühren wie die Originierungsgebühr. Die Kreditgeber überprüfen Ihr Finanzpaket, fordern bei Bedarf zusätzliche Informationen an und führen Bonitätsprüfungen für das Unternehmen und alle persönlichen Garanten durch. Der Underwriter überprüft die Kredit-, Schulden- und Einkommenshistorie.

Wie bei einem Privatkredit muss der Underwriter eine positive Kredithistorie, eine rechtzeitige und vollständige Zahlung von Rechnungen sowie genügend Ersparnisse, Vermögenswerte und Cashflow vorweisen, um die Kreditzahlungen zu decken.

Underwriter betrachten verschiedene Verhältnisse:

• Schulden-Kredit-Verhältnis, bezogen auf den Wert der Immobilie und das beantragte Darlehen. Diese Zahl sollte 75 bis 80 Prozent nicht überschreiten, was bedeutet, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital in der Immobilie vorhanden sind.
• Schuldenquote, ähnlich dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen, das bei Verbraucherkrediten verwendet wird. Dieses Verhältnis überprüft die Höhe der gesamten monatlichen Schuldenzahlungen im Vergleich zum Einkommen. Wie Kreditgeber diese Zahl sehen, ist branchenübergreifend unterschiedlich.
• Schuldendienstdeckungsgrad, der das jährliche Betriebsergebnis nimmt und es durch die jährlichen Schuldenzahlungen dividiert. Diese Zahl sollte 125 Prozent nicht überschreiten.